World news – FR – Que deviendront nos tours?

Très à la mode il y a deux décennies dans le monde de l’entreprise, la tour est aujourd’hui une espèce en voie de disparition dans de nombreuses métropoles européennes La dernière crise sanitaire a encore renforcé la tendance Un modèle d’un autre siècle, le quartier Nord à Bruxelles est le meilleur exemple Il est appelé à se métamorphoser rapidement

Boulevard Albert II, le lendemain du jour du vent mort pour décorer des bœufs Et des feuilles jaunes pour les seuls passants sur l’asphalte désert des larges boulevards coupés par la ligne Fréquenté autour de 60000 mille navetteurs quittant la gare du Nord tête baissée La gare la plus fréquentée du pays, avec ses 84 trains par heure, est vide Vide Comme les avenues avoisinantes qu’elle alimente quotidiennement en costume et cravate, un chignon en temps «normal» La deuxième salve commune de pandémie et de confinement a envoyé les derniers irréductibles de la maison open space

Les petits commerces locaux qui ont réussi à s’ancrer dans les pieds des colosses de béton et de verre ont l’air triste Pour eux, le glas a peut-être sonné définitivement avec le nouveau durcissement annoncé Même le parc voisin Maximilian ressemble à une friche inanimée , vu le couvre-feu Et très courageux, celui qui ose encore s’attarder, quelle que soit l’heure, dans ce quartier où les effets de la crise sanitaire et du manque d’ensoleillement semblent encore plus criants que partout ailleurs dans la capitale déserte

Confrontés à un vide sans précédent au printemps dernier, les patrons des grandes entreprises privées toujours présentes sur le boulevard Albert II ou Bolivar sont désormais encore plus sensibles à l’observation pleurante du vide et du silence qui les entoure

Les nouvelles consignes de travail appliquées depuis des mois sont susceptibles de rester définitivement ancrées dans la vie quotidienne du personnel Les résultats sont scellés Le besoin d’augmentations de trésorerie C’est la dure loi de novembre: des bureaux désormais occupés – à louer ou à acheter – a un coût structurel excessif de plus en plus évident

C’était dans ce décor d’Halloween, où la nuit tombe à 17 hm, que la nouvelle a éclaté la semaine dernière Proximus, qui domine le quartier avec ses deux tours reliées par une passerelle suspendue, envisage de chercher ailleurs Guillaume Boutin, qui veut marquer son mandat à la tête de l’entreprise avec modernité, rêve pour l’exploitant de un campus vert en phase avec l’avènement de la 5G Les mois de travail à distance et de gestion de projets via Teams ont encore renforcé ses convictions. Quel est l’intérêt d’empiler 6000 collaborateurs sur deux fois 28 étages quand on gagne de l’argent en vendant des solutions «cloud» propices au télétravail et quand, malgré la désertion forcée des lieux, le spectacle est toujours là?

Le monde d’après? Ça s’est retourné pour Proximus Ce sera trois jours de télétravail pour la grande majorité du personnel et seulement deux jours de « face-à-face » Il est même ancré dans la dernière convention collective de travail que feu Belgacom a conclue avec les représentants des salariés

Aux alentours, entre les boulevards Albert II et Bolivar, Belfius, BNP Paribas Fortis, Allianz, Engie-Electrabel ou Euroclear ont également leurs mètres carrés vides De plus, ce décompte n’est pas spécifique à la zone Nord Ailleurs, Accenture ou PwC ont donné mandat à leurs consultants immobiliers de leur trouver des solutions d’avenir en adéquation avec leur image et les souhaits de leurs collaborateurs, très sensibles à l’appel des sirènes Telenet vient de décider de fermer son siège poussiéreux à Woluwé pour concentrer ses équipes sur un nouveau campus décentralisé à Malines

Donc sur le marché des bureaux de papa, c’est une aubaine sous-sol Les spécialistes de l’investissement immobilier soutiennent, non sans arguments, qu’il n’est pas trop tard – mais grand temps – de négocier ce virage à un bon prix Quartier Nord, 75% des le parc de bureaux historique est loué par les administrations publiques régionales, fédérales et européennes Des inscriptions à part entière sont toujours recherchées par les investisseurs à court de liquidités Et avec plus de 70% du total des investissements immobiliers enregistrés en Belgique depuis le début de l’année, le le segment des bureaux pourrait à nouveau dépasser la barre des 3 milliards d’euros Le Retail, pour sa part, atteint péniblement la barre des 400 millions et voit ses rendements – et ses grands projets – alourdis depuis plusieurs années

La tour tremble partout Paris-La Défense, Lyon Part-Dieu, Zuidas Amsterdam, Bruxelles-Nord… Il y a à peine 20 ans, le nouveau monolithe de bureaux bien situé, même vide, était encore un incontournable; le produit immobilier de placement le plus populaire auprès des investisseurs internationaux Relativement facile à réaliser à un prix élevé, il offrait un bon rendement coté et indexé à long terme, avec un solide bonus à la revente Les promoteurs ont donc fait tourner la bétonnière à plein pot, concentrant ce type de rendement actif dans des zones aussi hétéroclites et variées qu’une allée de pâtes au supermarché

Difficile de s’en souvenir autrement qu’à travers les archives Dans les années 1950, le quartier Nord était encore l’un des quartiers populaires les plus vivants et typiques des 145 de la Région bruxelloise Trop populaire et décentré, sans doute, dans un Bruxelles qui se modernisait dans le désordre En marge de deux violentes hémorragies urbaines – la jonction Nord-Midi (1952) et les tunnels de la petite ceinture (R20) programmés pour l’Exposition universelle (1958) – les promoteurs immobiliers y jetteront leurs crochets

Avec le « Manhattan Plan », référence à l’idée que Charlie De Pauw, l’oncle américain du projet, avait importé et abandonné, nous allions voir ce que nous allions voir Le plan initial prévoyait l’émergence de 54 tours à Bruxelles-Ville, 8 à Schaerbeek et 18 à Saint-Josse, toutes étalées comme une forêt de béton le long de deux autoroutes urbaines (60m de large) se croisant perpendiculairement au pied des 8 tours prévues du World Trade Center ( WTC), érigée sur une base commune culminant à 13 mètres de haut

La mise en œuvre politique de ce plan a conduit à la destruction de quelque 53 hectares du tissu urbain existant et à l’exode de plus de 3000 ménages (environ 11000 habitants) avant d’être stoppé net par le choc pétrolier de 1973 Au début de la Dans les années 1990, c’est la jeune Communauté flamande – on en sait trop peu sur elle – qui a donné un coup de fouet au quartier mourant, en se tournant vers lui pour y installer son administration Une deuxième série de projets de tours suivra ensuite (Belgacom, Euroclear, North-Gate, North Plaza, etc.) Cette décennie propice pour les développeurs actifs dans le segment des bureaux se terminera au tournant du millénaire avec des projets appelés North Galaxy, Covent Garden Ellipse et Zenith

A force de trop spéculer dans certaines zones urbaines prisées, l’offre a progressivement dépassé la demande La crise de 2008 a réveillé le monde bancaire Grands investisseurs puis diversifiés, en se concentrant sur les actifs commerciaux, puis les résidences et maisons de retraite ou les appartements étudiants

Selon le consultant immobilier JLL, le quartier Nord compte encore 16 millions de mètres carrés de bureaux 90000 m² étaient vides avant la livraison des projets Möbius II et Quatuor en 2021 (58000 m²) et surtout avant que Proximus n’annonce son éventuel déménagement, qui en libérerait 110000 de plus à la fois

Dans le même temps, la performance des actifs commerciaux et résidentiels attire de plus en plus l’attention des investisseurs en quête de diversification Et si la demande joue régulièrement sur le yo-yo dans le segment commercial, durement touché par la crise actuelle, celui qui cible le logement neuf semble encore avoir le vent en poupe, notamment auprès des investisseurs institutionnels

« Contrairement aux idées reçues, le parc de bureaux n’a guère augmenté dans le quartier depuis 10 ans Si les projets livrés à court terme (Silver Tower, Mobius II, Quatuor) augmenteront le stock de 10% sur la prochaine 12 mois, la plupart des nouveaux projets sont des rénovations ou des reconstructions de bâtiments existants », résume Pierre-Paul Verelst, qui dirige le département Recherche chez JLL

Retour dans le quartier Nord Que l’on y travaille ou pas, on aime décrier les lieux Situation centrale, disons Accessibilité modale, bien sûr Mais où est la vie, la vie citadine, la convivialité, le lieu « hype » pour un « afterwork »? Et nous ne vous parlons même pas de sécurité, de jour comme de nuit

Pourtant, depuis plusieurs années maintenant, ce « Jurassic Park » concret aux yeux de la plupart des Bruxellois et des navetteurs semble donner lentement naissance à un phénix Le cabinet de conseil immobilier CBRE répertorie actuellement pas moins de 15 mastodontes qui changent ou vont changer de peau Le total en mètres carrés vous donne le vertige

Un glissement lent et prometteur s’est manifesté à travers diverses initiatives publiques et privées Il y avait Bruxelles-les-Bains Il y avait les commerces et les terrasses qui se sont lentement greffés au pied de la tour résidentielle Up-site Les connexions avec le centre de relance de la Tour & Les taxis s’améliorent L’ambitieux musée K-nal, qui sera bientôt également réaménagé, est désormais à portée d’un scooter à partir de là

Et Rogier a enfin sa place autour de laquelle les hôtels sont en cours de rénovation Les propriétaires de la tour Manhattan voisine, coincés au bord de la petite ceinture, ont été les premiers à initier ce slogan désormais unanimement acclamé: la diversité verticale Ils semblent progressivement gagner leur pari, malgré des conditions économiques défavorables De grands cabinets d’avocats Covington et Baker McKenzie y ont récemment élu domicile Ils cohabitent avec le spécialiste de l’audit Mazars, le géant norvégien des engrais cristallisés Yara et Belgoc Catering, tous attirés par les espaces aux vues panoramiques et aux terrasses suspendues; mais aussi les services à la carte proposés à Manhattan Tower, le mètre carré s’échange actuellement à plus de 300 euros Peu importe Même l’agence Spaces s’est glissée dans le coworking

Un autre projet d’envergure symbolise la dynamique en avant: le projet ZIN, lancé par Befimmo sur les anciennes tours WTC I & II qui ont marqué les fondations du quartier Nord Un symbole exemplaire, qui relancera le cinquantième dinosaure en jouant pleinement sur l’économie circulaire carte Le nouvel ensemble multifonctionnel vertical appelé « pyjama » émerge du sol Il développera 113 000 m² hors sol, dont 7 2 500 m² de bureaux réservés, 111 appartements, 240 chambres d’hôtel; mais aussi 5000 m² d’espace de coworking, une immense serre suspendue, des espaces sportifs, de loisirs, de restauration et de vente au rez-de-chaussée, de nouveaux espaces verts périphériques

L’administration flamande en fera son deuxième siège bruxellois (VAC), après celui de la Tour & Taxis (Herman Teirlinck) D’ici 2023, 3900 fonctionnaires devraient animer ses étages pendant au moins 18 ans Le cahier des charges de l’appel d’offres remporté par Befimmo rappelle également l’une des pistes que Proximus a données à BNP Paribas Real Estate, choisie pour la conseiller dans son déménagement: un bâtiment vivant, mixte et très économe en énergie si possible près d’une grande gare

Même recette au bout du quadrilatère, côté Saint-Josse Les nouveaux propriétaires flamands de la tour Victoria Regina (ex-IBM) ont prévu un hôtel avec un rooftop, des commerces et des hébergements au menu

Pour Leo Van Broeck, architecte (bureau Bogdan & Van Broeck) et bouwmeester flamand sortant, la diversité n’est pas un objectif en soi mais un moyen essentiel pour faire revivre cette partie de la ville en veilleuse « Il faut tourner la page de ce quartier le plus rapidement possible, qui s’éteint complètement lorsque la lumière dans les bureaux verticaux est éteinte vers 5 pm, varier les fonctions et le repeupler en consacrant 50% de l’espace disponible à des logements de tout type Il faut aussi transformer au plus vite en parc écologique cette bévue béante qui ne mène nulle part et qui constitue aujourd’hui l’immense et impersonnelle avenue Albert II; mettre des aires de jeux, des espaces de loisirs, des boutiques en plein air… », insiste-t-il, interrogé sur sa vision réaliste de demain

Kristiaan Borret hoche la tête « La véritable épine dorsale du quartier doit prolonger l’avenue Bolivar du haut de la ville, côté botanique, au-delà du canal, en passant par la gare du Nord et le futur poumon vert recréé en périphérie du parc Maximilien actuel et de l’ancien lit de la Senne, en partie restauré à l’air libre (projet Max de Senne) », plaide celui qui vient d’être renouvelé maître architecte bruxellois depuis 4 ans Le quartier nord, Kristiaan Borret le sait C’est notamment sur ses conseils que Befimmo a réalisé le projet ZIN que nous venons d’évoquer

Il l’admet Il a personnellement contacté Guillaume Boutin et Proximus il y a quelques semaines pour partager avec lui l’idée de rester dans ses tours en les reconstruisant sur eux-mêmes Un « geste sociétal exemplaire » qui correspondrait au profil d’entreprise belge et publique (53%) de l’opérateur télécom, aujourd’hui le plus grand propriétaire-occupant du quartier

« On vous donne carte blanche Que faites-vous? » La réponse à cette question, Benoît De Blieck, le patron de Befimmo, a déjà en partie esquissé sur le terrain Et il semble avoir pris goût à l’exercice « Demain , ce quartier sera vivant pour avoir su recréer les liens, si douloureusement détruits à la fin des années 1960, avec le parc Maximilien, les quartiers voisins (Gaucheret, Masui), le canal, la gare la fin de leur cycle aura été réaménagée en bâtiments durables utilisant des technologies de pointe au point d’utiliser des matériaux absorbant le CO2 Ils seront conçus avec une vision à long terme, adaptables, et avec une attention particulière à la circularité », insiste le propriétaire des tours WTC héritées du passé. Il n’hésite pas à parler du premier quartier «intelligent» de Bruxelles, où tous les bâtiments seront connectés et interconnectés pour optimiser leur performance énergétique, leur fonctionnement et améliorer la qualité des services urbains (circulation, éclairage public, gestion des déchets , gestion de l’énergie et de l’eau, etc.)

Nous avons également posé la même question à Aurel Gavriloaia (AG Real Estate), actuellement en charge de la transformation majeure du Centre de Communication Nord (CCN) et de tous les bâtiments donnant sur la gare

Petite hésitation D’ici 2040, il projette un stratifié particulièrement copieux, osant même prévoir 50% de surfaces bâties en plus Il y aurait des bureaux mixtes, des espaces de production urbains, de nouveaux lieux d’éducation et de culture « Et 6000 nouveaux habitants sur 4000 nouveau logement abordable », dessine Aurel Gavriloaia dans sa tête

Pour lier ce programme, il faut bien sûr du matériel (polyclinique, crèches, etc.)), des commerces, des services, une centrale électrique locale commune (chaud, froid, électricité verte), une piscine extérieure, des potagers collectifs et un grand bois commun (forêt de Miyawaki) « Tout sera distribué autour de zones de circulation publiques aménagées en espace de rencontre dont l’accès sera réservé aux services de proximité au service des habitants et des voyageurs Il existe également un besoin de liaisons intégrales avec les quartiers avoisinants avec de nouvelles liaisons avec la Chaussée d’Anvers et la valorisation des percées existantes », s’enthousiasme-t-il Juste ça

Stéphan Sonneville, désormais copropriétaire du CCN, nous ramène à la terre « On ne peut plus compter les plans faits pour le quartier européen, les études lancées autour de la gare du Midi pour enfin donner naissance à une souris et ne pas trouver la surface politique indispensable pour réussir l’implémentation dans un cadre concerté et un planning raisonnable », plante le patron d’Atenor

Avant d’oser « Et si, enfin, on faisait du quartier Nord un exemple de gouvernance régionale, un lieu où l’on prend des décisions et où, après avoir étudié et consulté toutes les parties prenantes, on a rapidement mis en place un Plan d’urbanisme Nord (PUN) avec un vrai poste comme moteur de changement? « Alors pour prévenir: la participation citoyenne qui commence doit impérativement être à la base de la construction d’un consensus » Et pas un alignement sur une minorité, que ce soit braillard!  » Comprenez: qui fait souvent plus de bruit que la majorité silencieuse

Sources: Gaëtan Coppens, « La diversité fonctionnelle comme stratégie de développement pour revitaliser le quartier Nord de Bruxelles » Thèse présentée pour l’obtention du Certificat Interuniversitaire de Master Exécutif en Immobilier (Université Saint-Louis, 2018-2019) JLL et CBRE Ciblé Analyses, novembre 2020

Groupe Proximus, Quartier Nord, Bruxelles, Immobilier, Belgique